Het belang van tax planning en een WOZ-check

Geplaatst op 25 mei 2018 door Niels van den Aker

Alle woningcorporaties hebben medio mei een bericht ontvangen over de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). Deze week zijn de cijfers gepubliceerd op woningwet2015.nl. De IBW zegt iets over de ambities en plannen van corporaties om de financiële mogelijkheden te gebruiken ten dienste van de volkshuisvesting, bijvoorbeeld ten aanzien van de volkshuisvestelijke thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. De IBW is zo een belangrijke ‘thermometer’ als het gaat om het vaststellen van het bod op de woonvisie. Uit de jaarrapportage 2018 van de Staat van de Volkshuisvesting blijkt dat de IBW aanzienlijk is afgenomen. Om financieel gezond te blijven, is het voor corporaties van belang om te (blijven) sturen op kasstromen. Met de sterke stijging van de huizenprijzen, stijgt de WOZ snel en deze blijft naar verwachting ook stijgen de komende tijd. Dit heeft nadelige effecten voor woningcorporaties als het gaat om de investeringsruimte.

  • Op de eerste plaats neemt de te betalen verhuurderheffing toe. De verhuurderheffing is direct gerelateerd aan de WOZ.
  • Ten tweede moeten fiscale afwaarderingen, die ten tijde van de crisis zijn opgebouwd, versneld worden teruggenomen. Dit leidt ertoe dat corporaties meer en meer vennootschapsbelasting (vpb) moeten betalen.
  • Tot slot krijgen woningcorporaties te maken met de invoering van de ATAD-richtlijn. Deze maatregel is gericht op beperking van de aftrek van rentelasten. Woningcorporaties zijn bij uitstek organisaties met veel leningen en weinig winst.

Tax planning
Het voorgaande vraagt om een zorgvuldige tax planning. Tax planning heeft tot resultaat dat risico’s worden beperkt en kansen worden benut om de belastingdruk zo laag mogelijk te houden.

Een eerste tax planningmogelijkheid is het vormen van een voorziening voor onderhoud. Het vormen van een dergelijke voorziening is fiscaal toegestaan, aangezien wordt voldaan aan de voorwaarden uit het baksteenarrest.

Een tweede tax planningmogelijkheid is als volgt. Op basis van bestaande jurisprudentie mag vastgoed worden afgewaardeerd naar de lagere bedrijfswaarde indien sprake is van een duurzame waardedaling. In de praktijk blijkt het echter lastig om aan te tonen dat er een waardedaling heeft plaatsgevonden en dat deze waardedaling duurzaam is. Voor woningcorporaties is dat aanzienlijk eenvoudiger. In de toelichting op VSO 2 is namelijk vastgelegd, dat mag worden uitgegaan van de WOZ. Een daling van de WOZ mag, mits ze ‘aanzienlijk’ is, als afwaardering in aanmerking worden genomen. In dat kader is het slim om hier in het bod op de woonvisie al een opmerking over op te nemen én om tijdig bezwaar te maken tegen de WOZ.

WOZ-check
Het is zinvol voor woningcorporaties om te onderzoeken of de WOZ van het bezit gedrukt kan worden. De WOZ is van invloed op:

  • de fiscale afschrijving ten aanzien van de vennootschapsbelasting (vpb);
  • de hoogte van de aanslagen ozb, rioolheffing, watersysteemheffing en afvalstoffenheffing;
  • de hoogte van de af te dragen verhuurdersheffing;
  • de hoogte van de marktwaarde;
  • de verkoopwaarde;
  • de hoogte van de huurprijs.

Gemeenten en WOZ-taxatiebureaus bepalen de hoogte van de WOZ aan de hand van de waarde van drie referentiewoningen. In wijken met veelal bezit van woningcorporaties is dat lastig, omdat referentiewoningen in de buurt ontbreken. Zijn er al woningcorporatiewoningen verkocht, dan worden deze zelden als referentiewoning gezien omdat het standpunt vaak is dat woningcorporaties hun bezit onder de marktprijs verkopen. Wat zijn stappen die u als woningcorporatie kunt zetten om de WOZ te checken op juistheid en volledigheid?

  1. Koppel de administratieve gegevens van de woningcorporaties over het bezit aan de gegevens van de gemeente (de WOZ-aanslag).
  2. Beoordeel de ontwikkeling van de WOZ over de afgelopen vier jaar. In hoeverre is er sprake van opvallende verschillen (van bijvoorbeeld meer dan 10%)?
  3. Analyseer de verschillen. Onderbouw de onjuist gewaardeerde woningen, bijvoorbeeld aan de hand van referentiewoning. Cluster de woningen zoveel mogelijk.
  4. Treed in vooroverleg met de gemeente of dien bezwaar in per onjuist gewaardeerd(e) (cluster van) woning(en).
  5. Controleer de uitspraak naar aanleiding van het bezwaar.
  6. Controleer op basis van de uitspraak in hoeverre de gemeente de WOZ juist en tijdig heeft aangepast.
  7. Documenteer de resultaten van de uitgevoerde stappen en leg deze stappen vast.

Matchability
Wij ondersteunen woningcorporaties bij het uitvoeren van een check op de WOZ-waarden en denken graag mee over een voor u zo gunstig mogelijke tax planning. Meer weten? Neem dan contact met ons op.