Tien trends en ontwikkelingen voor woningcorporaties

Geplaatst op 16 juni 2017 door Niels van den Aker

Op 6 juni 2017 verscheen het rapport ‘Staat van de volkhuisvesting 2017’, waarin een aantal interessante trends en ontwikkelingen in de woningcorporatiesector wordt gedeeld. In deze blog vatten we de opvallendste trends en ontwikkelingen samen, aangevuld met trends en ontwikkelingen die we zelf signaleren.

1. Vergrijzing versus beschikbaarheid
De vergrijzing zorgt niet voor een omvangrijke bouwopgave. Op de eerste plaats worden ouderen welvarender. En als gevolg van de ontwikkelingen op het gebied van onder meer de thuiszorg, woningaanpassingen, domotica en artificial intelligence zijn woningen voor deze doelgroep tot hoge leeftijd goed bewoonbaar. Daarnaast komen er jaarlijks meer woningen beschikbaar door sterfte dan door nieuwbouw, nu en in de toekomst. In 2015 kwamen er 18.000 woningen vrij door sterfte en in 2050 ligt dit aantal op 50.000 per jaar.

2. Toename primaire doelgroep
De woningcorporatiesector kon, kijkend naar het aandeel sociale volkshuisvesting in de overige EU-landen, wel kleiner, zo gaf minister Blok in 2013 aan. Hoe anders is het nu. De primaire doelgroep is tussen 2009 en 2015 met 15% toegenomen, terwijl het totaal aantal huishoudens in deze periode slechts met 4% is toegenomen. Als belangrijke oorzaak kan de crisis worden genoemd. Als gevolg hiervan wordt ook een steeds groter deel van de sociale huurwoningen bewoond door de primaire doelgroep: van 70% in 2009 naar 80% in 2015.

3. Nieuwbouw: kleiner en soberder, maar duurzamer
Woningen worden steeds kleiner en soberder. De op 1 april 2017 ingevoerde korting op de verhuurderheffing voor betaalbare huurwoningen (tot 600 euro) draagt hier aan bij, maar ook de ontwikkelingen met betrekking tot tiny houses of andere tijdelijke woningen (voor bijvoorbeeld urgenten) en transformatie van bedrijfsruimten naar woonruimten gaan snel. Nieuwe woningen worden niet alleen kleiner en soberder, ze worden ook duurzamer, met name als gevolg van de versnelling van technische ontwikkelingen en een toename van ‘van buiten naar binnen kijken’: werelddoelen (zoals het Klimaatakkoord) bepalen de opdracht.

4. Van taakafbakening naar … ?
Als gevolg van de Woningwet concentreren woningcorporaties zich op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken (DAEB-activiteiten). Deze worden gescheiden van de commerciële activiteiten (niet-DAEB) met behulp van een door de corporatie op te stellen scheidingsvoorstel. In deze scheidingsvoorstellen is een duidelijke afname van de niet-DAEB-activiteiten zichtbaar, waaronder het bedienen van de middeninkomens. Andere partijen nemen deze rol van de woningcorporatie (nog) niet over. Er klinken steeds meer geluiden om de regels voor woningcorporaties bij het realiseren van middeldure huurwoningen te versoepelen.

5. Focus op kernactiviteiten
Woningcorporaties gaan zich steeds meer focussen op de kernactiviteiten. Dit betekent onder meer dat woningcorporaties zich in mindere mate richten op de vele zaken die bij het verhuren en / of verkopen van woningen komen kijken, maar zich meer richten op het aanbieden van het beste aanbod en het op de beste manier helpen van klanten en potentiële klanten ( = toegevoegde waarde). In de toekomst zullen de niet-kernactiviteiten steeds vaker worden ingekocht bij derden, zoals het inkopen van administratieve processen en specialistische kennis (bijvoorbeeld servicekosten, VvE-beheer en huurincasso).

6. Doorontwikkeling strategie
De veranderde omgeving van woningcorporaties vraagt om een omslag in het denken en doen. Corporaties gaan bedrijfsmatiger opereren, zodat ze overleven in de veranderende woningmarkt. Scenariodenken, professionele vastgoedsturing, risicomanagement, inzicht in kasstromen en samenwerking met andere partijen worden in dat kader steeds belangrijker.

7. Focus op ketensamenwerking
Een andere ontwikkeling die nu en in de toekomst steeds vaker naar voren komt, is een focus op de ketensamenwerking. Bij een focus op de ketensamenwerking kan gedacht worden aan prestatie- en resultaatgericht samenwerken met contract- en leveranciersmanagement om diverse doelstellingen na te streven.

8. Inkoopsamenwerking
Steeds meer woningcorporaties ontdekken dat het aangaan van samenwerkingen zorgt voor meer efficiënte bedrijfsprocessen. Door kennis van andere partijen te benutten en te profiteren van schaalvoordelen, kan er namelijk beter gewerkt worden dan wanneer men alleen de eigen kennis kan gebruiken en ook niet kan profiteren van de financiële meerwaarde van schaalvoordelen.

9. Aantrekkende arbeidsmarkt
De arbeidsmarkt trekt aan en daardoor ontstaan personeelstekorten. Ruim de helft van de werkgevers heeft op dit moment moeite om geschikt personeel te werven. De problemen beperken zich niet meer tot de sectoren en ICT en techniek, ook woningcorporaties merken dat het moeilijker wordt om aan goede financials en projectontwikkelaars te komen.

10. Eigen initiatieven wonen en zorg blijven groeien
In toenemende mate denken burgers na over hoe ze wonen en zorg willen regelen in hun eigen buurt of dorp en komen in actie. De diversiteit van de initiatieven is groot. Daarnaast houdt driekwart van de corporaties in haar strategische plannen rekening met de veranderingen bij haar doelgroep en investeert 71% de komende jaren fors in de toekomstbestendigheid van het woningbezit. Woningcorporaties zullen meer in gesprek gaan met bewoners om vanuit alle nieuwe mogelijkheden en initiatieven van elkaar te leren.

Welke ontwikkelingen en trends neemt u mee in uw ondernemingsplan?